股东：洛杉矶的“宫殿税”需要重塑。这是解决它的方法

2022年，洛杉矶的选民达成了ULA量表的同意，这是关于在城市边界内出售高价值房地产的转让税。乌拉（Ula）的支持者对宫殿的销售额征收超过500万美元的销售额和5.5％的销售税，对宫殿的销售额征收了4％的税，对宫殿的销售额超过1000万美元，这是该国最多的费用之一。它的收入分配给低收入住房计划。

ULA税由卖方支付，这可以解释为什么Karen Bass市长 他提出了评论 森林开火后。市长是焦虑的权利。太平洋帕利萨德斯（Pacific Palisades）经常高出500万美元，这使税收税率可以惩罚那些失去一切，只想出售和前进的所有者。但是测量ULA问题会更深。是否悬挂，必须修复它。

尽管有头衔，但Ula不仅是对宫殿的税收。它适用于几乎所有财产超过500万美元的物业，包括住宅建筑，办公室，声音旅行，酒店和购物中心-Angelenos Live and Work and Shop。

此外，ULA不是利润税。取决于销售价格。因此，由于共同的19日大流行期可能以1500万美元的价格出售，但办公室建筑物的所有者下降了90％，尽管所有者总损失了，但欧拉税税率为825,000美元。另一方面，有人以50万美元的价格购买了一所房子，今天以150万美元的价格卖出了任何东西。 ULA设计意味着可能施加的巨大损失，因为大笔税收是由于较大的收益而没有SCOT。

量度ULA还包含高坡度“斜率” – 阈值小价格上涨会导致税收巨大增加。售价为500万美元的物业不承担ULA税，但售价为一美元，支付20万美元。这些坡度为所有者避免税收创造了强烈的激励措施。

避免税的最简单方法是不出售，并且 我们搜索了 他解释说，自ULA以来的头两年，该市的高价值房地产销售额下降了50％ – 同期该省任何地方的急剧下降。高利率和建筑成本对下降没有责任 – 这些条件影响了整个地区。虽然在ULA之前有“冲动”，但我们的分析解释了这种行为。 50％降低是ULA效应。

销售萧条意味着ULA产生的收入。支持者估计，ULA每年将筹集6亿美元至11亿美元。迄今为止，平均群体每年只有2.88亿美元，而预期的一半不到一半。

此外，通过减少大型销售，ULA降低了市场价格公寓的生产。大多数多重能力的发展包括购买合适的网站，然后出售最终建筑物。 ULA可以大大增加这些交易的成本。由于现在市场上的大多数住房开发项目都包括一些合理的公寓，这些公寓仅限于开发人员的收入以换取项目的数量，因此洛杉矶的收入也少于这些。一种保守的方式，我们感谢ULA每年损失该市1900多个新单元，其中包括至少160个单位，以合理的价格而没有公共融资。同时，ULA收入是从新的多重能力项目中收集的，因为税收不仅是为了支持这一数字的一半。 ULA不必要的不​​良设计 费用 住房之城以合理的价格。

效果并没有停止住房。乌拉也有 大型交易缓慢 用于商业，工业和办公物业。这种影响，加上住宅交易的放缓，阻碍了财产税的增长。在加利福尼亚的财产税体系下，当地收入主要在房地产重新评估时增加。大型交易与这一增长不一致。超过500万美元的销售仅占所有交易的4％，但在该市税基中占增长的40％以上。随着时间的流逝，较少的大型交易意味着所有依赖洛杉矶税基的机构和公共计划的融资较低：学校，社区学院，抵制和安全网络计划。

尽管ULA投票的语言包括市议会修改它的权力的强大边界，但Ula 他是 它可以安装。最有效的方法可能是国家程序。州政府始终有权取消或修改当地程序，可以说运输税是州利益的问题，因为它们对加利福尼亚州的住房目标和全面的财务状况有直接影响。

有针对性的州立法可以减少ULA的负面影响，同时保持其筹集资金以帮助低收入租户的目标。选择包括限制对一个家庭房屋（使其成为真正的宫殿传真）的税收，采用边际价格来摆脱“斜坡”（与所得税类似），或限制多年来未出售或改善的房地产；这些物业的销售可能代表大量卖方，这些销售不会破坏住房并创造就业机会。

洛杉矶需要有效的住房和经济政策，尤其是当我们从森林大火中恢复过来时。这意味着要在迫切需要新收入的政策和鼓励住房的政策和新工作的政策之间取得平衡。 ULA措施正如当前组织的那样，这种平衡更难以实现。它可以成为一个更好的工具 – 那些以合理价格以合理的价格满足选民的希望，增强当地经济并保护该地区的社会和财务基础。

迈克尔·曼菲尔（Michael Manfelle）是加利福尼亚大学洛杉矶大学城市规划教授，也是刘易斯地区政策研究中心的研究人员。 Shin Philips是刘易斯中心的住房倡议项目的主任。杰森·沃德（Jason Ward）是兰德住房和流离失所中心的合伙导演。